Quelles sont les conditions d'éligibilité au dispositif Malraux ?

• Immeuble situé en Site Patrimonial Remarquable couvert par un PSMV (taux 30 %) ou un PVAP (taux 22 %) • Restauration complète de l'immeuble, suivie par un Architecte des Bâtiments de France • Engagement de location nue, comme résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum • Pas de plafond de loyer, pas de plafond de ressources locataires • Plafond de travaux : 400 000 € sur 4 ans (soit jusqu'à 120 000 € de réduction d'IR) • Réduction non soumise au plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an) • Réduction reportable 3 ans : si le montant de la réduction excède l'IR de l'année, le solde s'impute sur les 3 années suivantes

Quel est un exemple chiffré du dispositif Malraux ?

Hypothèses : Acquisition d'un appartement à restaurer en zone PSMV (centre historique) ; Quote-part de travaux éligibles : 200 000 € (taux 30 %) ; Travaux étalés sur 2 années fiscales (100 000 €/an) ; IR annuel du contribuable ≈ 12 000 €. Calcul : Droits à réduction générés : 100 000 € × 30 % = 30 000 €/an pendant 2 ans ; Année 1 : 12 000 € imputés sur l'IR, 18 000 € reportés ; Année 2 : 30 000 € de nouveaux droits + 18 000 € reportés → 12 000 € imputés, 36 000 € reportés ; Années 3 à 5 : imputation de 12 000 €/an jusqu'à épuisement ; Aucune fraction perdue : tout est consommé dans la fenêtre des 3 ans suivant la dernière année de travaux. Résultat : 60 000 € de réduction d'IR lissés à 12 000 €/an sur 5 ans, hors plafond des niches fiscales.

Comprendre la fiscalité

Les dispositifs fiscaux immobiliers

Quatre dispositifs, quatre logiques différentes. Choisissez celui qui correspond à votre situation pour découvrir son principe, ses conditions et un exemple chiffré.

Denormandie Déficit Foncier Malraux LMNP

Malraux

Restaurer le patrimoine et défiscaliser fortement (TMI élevées)

Le principe

La loi Malraux récompense les particuliers qui financent la restauration complète d'immeubles anciens situés dans des zones patrimoniales protégées : Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP).

L'investisseur achète un appartement dans un immeuble en restauration et finance sa quote-part de travaux. Ces travaux ouvrent droit à une réduction d'impôt sur le revenu calculée directement sur leur montant — pas sur le prix d'achat.

Le taux est de 30 % en zone PSMV (la plus protégée) ou 22 % en zone PVAP, dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 années consécutives. C'est l'un des dispositifs les plus puissants pour les contribuables fortement imposés (TMI 41 % ou 45 %).

La fraction de réduction qui dépasse l'impôt dû sur l'année est reportable sur les 3 années suivant celle des travaux. Au-delà, elle est définitivement perdue.

Conditions d'éligibilité

→Immeuble situé en Site Patrimonial Remarquable couvert par un PSMV (taux 30 %) ou un PVAP (taux 22 %)
→Restauration complète de l'immeuble, suivie par un Architecte des Bâtiments de France
→Engagement de location nue, comme résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum
→Pas de plafond de loyer, pas de plafond de ressources locataires
→Plafond de travaux : 400 000 € sur 4 ans (soit jusqu'à 120 000 € de réduction d'IR)
→Réduction non soumise au plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an)
→Réduction reportable 3 ans : si le montant de la réduction excède l'IR de l'année, le solde s'impute sur les 3 années suivantes

Cas pratique

Exemple chiffré

1Hypothèses

●Acquisition d'un appartement à restaurer en zone PSMV (centre historique)
●Quote-part de travaux éligibles : 200 000 € (taux 30 %)
●Travaux étalés sur 2 années fiscales (100 000 €/an)
●IR annuel du contribuable ≈ 12 000 €

2Calcul

●Droits à réduction générés : 100 000 € × 30 % = 30 000 €/an pendant 2 ans
●Année 1 : 12 000 € imputés sur l'IR, 18 000 € reportés
●Année 2 : 30 000 € de nouveaux droits + 18 000 € reportés → 12 000 € imputés, 36 000 € reportés
●Années 3 à 5 : imputation de 12 000 €/an jusqu'à épuisement
●Aucune fraction perdue : tout est consommé dans la fenêtre des 3 ans suivant la dernière année de travaux

3Résultat

60 000 € de réduction d'IR lissés à 12 000 €/an sur 5 ans, hors plafond des niches fiscales

Lissage de la réduction sur 5 ans

Avec un IR annuel de 12 000 €, la réduction Malraux est plafonnée chaque année à ce montant. Le surplus est reportable jusqu'à 3 ans après la dernière année de travaux.

Année	Droits générés	Imputé sur l'IR	Reporté
Année 1 (travaux)	30 000 €	12 000 €	18 000 €
Année 2 (travaux)	30 000 €	12 000 €	36 000 €
Année 3 (report)	—	12 000 €	24 000 €
Année 4 (report)	—	12 000 €	12 000 €
Année 5 (report)	—	12 000 €	0 €
Total	60 000 €	60 000 €	—

Hypothèse : IR annuel stable à 12 000 €. Le report de 3 ans court à partir de l'année des travaux qui a généré la fraction reportée — le calendrier ci-dessus respecte cette limite.

Exemple à but pédagogique. Les chiffres réels dépendent de votre situation personnelle et du bien envisagé.

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