Quelles sont les conditions d'éligibilité au dispositif Déficit Foncier ?

• Bien loué nu (location vide, hors meublé) au régime réel d'imposition • Travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration (les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas éligibles) • Engagement de location du bien pendant au moins 3 ans après l'imputation du déficit • Plafond annuel d'imputation sur le revenu global : 10 700 € (21 400 € pour la rénovation énergétique d'une passoire thermique — DPE E, F ou G amené à D ou mieux — jusqu'à fin 2027) • Particulièrement intéressant pour les contribuables avec une TMI ≥ 30 % et déjà des revenus fonciers

Quel est un exemple chiffré du dispositif Déficit Foncier ?

Hypothèses : Revenus fonciers annuels (loyers nets de charges courantes) : 8 000 € ; Travaux d'amélioration réalisés sur l'année : 90 000 € ; TMI du contribuable : 30 % (+ 17,2 % de prélèvements sociaux). Calcul : Déficit foncier total : 90 000 − 8 000 = 82 000 € ; 8 000 € absorbent les loyers → revenus fonciers ramenés à 0 ; 10 700 € imputés sur le revenu global (plafond annuel) ; Reste reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes : 63 300 € ; Économie sur les loyers : 8 000 × (30 % + 17,2 %) ≈ 3 776 € ; Économie sur le revenu global : 10 700 × 30 % = 3 210 €. Résultat : ≈ 6 986 € d'impôt et prélèvements sociaux économisés dès la première année, plus ~29 878 € de report mobilisable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Comprendre la fiscalité

Les dispositifs fiscaux immobiliers

Quatre dispositifs, quatre logiques différentes. Choisissez celui qui correspond à votre situation pour découvrir son principe, ses conditions et un exemple chiffré.

Denormandie Déficit Foncier Malraux LMNP

Déficit Foncier

Effacer ses revenus fonciers et alléger son IR grâce aux travaux

Le principe

Le déficit foncier est un mécanisme de droit commun (pas une « niche fiscale ») : lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers perçus, la différence constitue un déficit qui vient s'imputer d'abord sur les autres revenus fonciers, puis sur le revenu global dans une certaine limite.

C'est l'outil naturel pour les propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration sur un bien loué nu : la dépense vient effacer la fiscalité des loyers existants et, en partie, celle du revenu global.

Le déficit imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an (porté à 21 400 € jusqu'au 31/12/2027 pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir une passoire thermique). Le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.

Conditions d'éligibilité

→Bien loué nu (location vide, hors meublé) au régime réel d'imposition
→Travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration (les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas éligibles)
→Engagement de location du bien pendant au moins 3 ans après l'imputation du déficit
→Plafond annuel d'imputation sur le revenu global : 10 700 € (21 400 € pour la rénovation énergétique d'une passoire thermique — DPE E, F ou G amené à D ou mieux — jusqu'à fin 2027)
→Particulièrement intéressant pour les contribuables avec une TMI ≥ 30 % et déjà des revenus fonciers

Cas pratique

Exemple chiffré

1Hypothèses

●Revenus fonciers annuels (loyers nets de charges courantes) : 8 000 €
●Travaux d'amélioration réalisés sur l'année : 90 000 €
●TMI du contribuable : 30 % (+ 17,2 % de prélèvements sociaux)

2Calcul

●Déficit foncier total : 90 000 − 8 000 = 82 000 €
●8 000 € absorbent les loyers → revenus fonciers ramenés à 0
●10 700 € imputés sur le revenu global (plafond annuel)
●Reste reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes : 63 300 €
●Économie sur les loyers : 8 000 × (30 % + 17,2 %) ≈ 3 776 €
●Économie sur le revenu global : 10 700 × 30 % = 3 210 €

3Résultat

≈ 6 986 € d'impôt et prélèvements sociaux économisés dès la première année, plus ~29 878 € de report mobilisable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Économie cumulée selon votre TMI

Le report de 63 300 € s'impute sur les revenus fonciers des années suivantes, à hauteur des loyers à effacer (8 000 €/an dans cet exemple), dans la limite légale de 10 ans. Il est entièrement consommé en 9 ans.

Période	TMI 30 %	TMI 41 %	TMI 45 %
Année 1	6 986 €	9 043 €	9 791 €
Années 2 à 8 (×7)	26 432 €	32 592 €	34 832 €
Année 9 (résidu)	3 446 €	4 249 €	4 540 €
Total cumulé	36 864 €	45 884 €	49 163 €

Hypothèses : loyers stables à 8 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2 %. À TMI plus élevée, le gain sur le revenu global (10 700 € × TMI) progresse mécaniquement.

Exemple à but pédagogique. Les chiffres réels dépendent de votre situation personnelle et du bien envisagé.

Premier échange

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